Tributación venta de un piso
Venta de una casa: ¿Qué tengo que pagar?
El dinero que recibes por la venta de un piso no es todo beneficio. Por eso, para evitar tener sorpresas desagradables, es mejor que antes de tocarlo calcules la parte que corresponde a los impuestos y la apartes para cuando llegue el momento de hacer frente a los tributos.
Tener una vivienda en propiedad implica cumplir con una serie de impuestos. Unos son municipales y otros estatales, y cada uno tiene un plazo determinado para ser satisfecho. Por ello vamos a conocerlos todos:
- El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Tributo municipal que se paga anualmente y que, en caso de la venta del piso normalmente el año de venta lo debe pagar el vendedor, si no se pacta o se establece lo contrario entre ambas partes.
- El IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): plusvalía municipal que aplican los ayuntamientos a la venta de un piso en función de factores como el valor catastral, las reformas que se hayan hecho en el inmueble y el número de años que se haya tenido la vivienda como propiedad.
- El IRPF (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas): Es un impuesto estatal, que corresponde a Hacienda por la venta de un piso y se calcula en función de las ganancias patrimoniales.
¿Cómo se calcula el IRPF que graba la venta de un piso?
Se considera ganancia patrimonial el beneficio económico que se obtiene por la venta. Si el precio de venta es mayor que el precio que se pagó al comprar la vivienda, Hacienda entiende que hay ganancia y, por lo tanto, se graba el IRPF en la declaración anual de la Renta.
Sin embargo, el cálculo del beneficio va más allá de precio de venta menos precio de compra:
- Lo primero que debes saber es cuál fue el valor de adquisición -por cuanto se compró-, y cuánto se ha invertido tanto en tributos como en reformas o mejoras de la vivienda. Todo ese dinero hace que el valor del piso aumente. (pero hay que tener justificantes de estos)
- Una vez que se hayan hecho estos cálculos, a la posible ganancia tienes que descontarle los tributos y gastos que se produzcan en la venta (como la cancelación de hipoteca, los honorarios de la inmobiliaria, o la plusvalía municipal etc.).
Por último, si existe ganancia patrimonial, se aplica el IRPF que deberás pagar a Hacienda por la venta de esa vivienda, y el porcentaje varía en función del beneficio:
- Sobre los primeros 6.000 eurosse aplica un IRPF del 19%.
- Si el beneficio está entre 6.000 y 50.000 euros, el impuesto sube al 21%.
- Entre 50.000 y 200.000 euros, la operación supone un 23% de IRPF.
- Cuando las ganancias superen los 200.000 euros, el porcentaje de impuesto a pagar asciende al 26%.
El IRPF se calcula anualmente en la campaña de la Renta y en función de los beneficios -de cualquier tipo- que se hayan obtenido durante el año anterior.
Sin embargo, no todas las ventas de piso conllevan retención del IRPF, pues hay quienes están exentos dependiendo de sus circunstancias y de si la vivienda en cuestión era su vivienda habitual o una segunda vivienda.
- Si el vendedor es mayor de 65 años o es una persona dependiente, estará libre del impuesto por la venta de su vivienda habitual.
- Si la vivienda vendida es la habitual y todo el dinero se reinvierte en otra vivienda habitual. Es decir, si vendes tu piso e inviertes el total en comprarte otro donde vayas a residir.
- En el caso de dación en pago cuando la operación de venta sea para satisfacer una deuda hipotecaria. En este caso, se entiende que no estás vendiendo tu piso para obtener un beneficio económico, sino para cerrar una deuda. Por lo tanto, al no haber rendimiento, no se le aplican retenciones.
Restamos a vuestra disposición ante cualquier duda.
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Sant Cugat del Vallés a 11 de marzo de 2022
